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限购升级……将改变未来30年中国房价水平

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发表于 2017-3-17 13:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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在“两会”上,高层向楼市传递的信号,或构成今年楼市的新逻辑。业内人士称,这个影响很大,大到会改变未来30年的中国房价水平和结构。

  房地产市场变幻莫测总是让人措手不及。

  15日晚,南京限购政策再度升级,青岛出台限购政策;而前一夜,北京某二手房一天暴涨17万;楼市之火轮回至三四线城市……

  15日,总理发布会结束后,有位记者问到如何看待现在房价上涨问题,李克强回应称:“房地产市场会平稳健康发展”。

  对于今年的楼市逻辑,很多人都没有看懂。而在今年“两会”上,高层向楼市传递的信号,或构成今年楼市的新逻辑。业内人士称,这个影响很大,大到会改变未来30年的中国房价水平和结构。

  房屋产权可以续期,不需申请,没有前置条件

  李克强:中国有句古话,有恒产者有恒心。群众对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。当然,也可能有人说,你们只是说,有法律保障吗?我在这里强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

  实际上,一周前的3月8日,列席十二届全国人大五次会议的国土资源部部长姜大明在部长通道接受媒体短暂采访,回答70年产权的问题时也已表示,70年产权”到期将有明确法律规定,居民财产权会得到法律保护;过渡性解决方案已出,无需申请不用缴费。

  带来房地产结构性改变

  业内人士称,没有前置条件的续期即是指无条件的续期,也即是无偿续期。如果是有偿续期,本质上就是增加了前置条件的续期,是不符合总理前述讲话原意的。

  生活优化指南署名为彭显东撰文指出,总理提出70年产权自动无偿续期,这意味着变相的土地永久租赁制,也就是说,我们和世界上多数国家的法理上已经接轨。并不等于居住的房屋永久免费,这就涉及到了房地产税。更主要的,房地产税的最大法理障碍已经清除,收房产税就是时间问题了。

  分析称,房地产税是一定要征收的,只是续期前后有区别。比如,在房屋土地使用权到期以前,房地产税可以用开发商已经代为缴纳的土地使用费抵扣;房屋土地使用权到期以后,就必须按年缴交房地产税。

  不过但靠房地产税降房价则可能要失望。业内人士称,房产税对房价的影响是心理压力为主,在通胀和百姓投资渠道有实质性改善之前不会对房价造成多大影响。指望房产税打压房价、甚至崩盘的人还要失望一次。

  彭显东称,虽然房产税也打压不了房价,但结合土地永久租赁制,会带来中国房地产结构性调整,对北上深的房子推动力会更强些,而对三四线城市动力弱些。理由很简单,这个政策无差别地延长了大家对土地的租赁权,但目前看房价越是贵的地方地价相对更高,前景一般也越好。比如可能要推涨北上深的老房子。

  热点城市调控进一步收紧

  总理的话音刚落,又有关于房地产的重磅消息传遍南北:南京二次限购升级、青岛限购。

  南京限购政策如下:

  《通知》要求,六合区、溧水区、高淳区纳入非本市户籍居民家庭限购范围,即自3月16日起,在全市范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停新购新建商品住房和二手住房。

  《通知》明确,本市户籍居民家庭限购政策进行调整,在原有限购政策的基础上,在主城区(不含高淳、溧水、六合)范围内,已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停新购二手住房。

  《通知》还调整了非本市户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求,非本市户籍居民家庭购房时,要求提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社会保险证明,不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  值得注意的是,这是自去年下半年以来,南京限购政策的第二次升级,本次升级,把郊区六合区、溧水区、高淳区纳入限购范围,另外对此前并不限购的市区二手房也进行了限购。

  而青岛限购政策则要求,在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  实际上,进入3月以来,全国多地相继出台楼市限购升级政策。3月11日,海南三亚进一步收紧当地楼市的信贷政策和市场秩序监管。此外,河北张家口的崇礼区、保定市下辖涿州和涞水以及杭州等地区相继升级楼市限购政策。在业内看来,这些地区楼市近期回暖显著,是此轮限购升级的重要原因。

  住宅去化周期由20个月降至13个月

  实际上,就像大家所感受到的一样,我们通过涨价成功地去了库存,且房子卖得更欢了。

  易居研究院数据显示,截至2017年2月末,全国商品房(现房)待售面积70555万平方米,比去年末增加1015万平方米。其中,住宅待售面积增加468万平方米,这是近一年以来的再次上升。

  从2016年末的商品房库存量来看,自3月以来已连续九个月出现减少,去库存效果得以显现,直到年末库存有所回升,今年2月末库存略有上升。主因可能属于年初的数据异动。

  从整体库存量来看,虽然在中央和地方政府的努力下,2016年去库存效果得到体现。但未来一段时间三四线以及商办物业去库存压力依旧较大。地方政府仍将结合自身实际情况出台相应去库存政策,如广东和苏州近期出台“商改住”政策,也是为了加快商办去库存。

  那这些待售面积减少意味着什么?这些房子还够卖多久?我们来看看去化周期。

  我们只看住宅的数据。2012年全国住宅(现房)去化周期为10个月,其后持续增长,到2015年达到最高点,20个月。

  不过这种高库存并没有延续。在2015年,中央部署去库存之后,2016年这场硬仗,打得不错,去化周期由之前的20个月,降至今年1-2月的13个月。


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