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[楼市] 主城未来供应偏豪宅化? 新项目改善型产品居多

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    2016-10-28 09:02
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2017-2-15 09:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
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        自去年下半年以来,不少购房者发现,想在主城区热门板块新推项目里买套小户型房源已经越来越难了,“不少楼盘最小面积直接110平方米起步,想买面积小点的,只能从二手房市场里面去找。”

        实际上,这正是目前杭州主城区市场的特征之一。调查发现,目前杭州主城区90平方米左右的小户型已越来越少,一些热门板块,这类户型甚至处于“断供”。据不完全统计,从去年至今,主城区新亮相的项目大多数走的都是偏高端改善路线,特别是在市场上高价地频出的背景下,“豪宅化”路线更成为主流。

        有业内人士表示,虽然目前市场上刚需型购房者仍是最为主流的购房群体, 但随着这两年市场的变化发展,市场供应的产品类型也更加多样化。加上土地市场不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作限定后,开发商在产品类型设计方面也拥有了更多的空间,来打造适合市场的产品。

        未来多个新项目主打改善

        近日刚领出预售证的金地大运河府就是定位纯改善的项目之一。按照规划,大运河府将打造高层和洋房两种产品,且均为全精装交付,其中高层房源面积段为103-139平方米,洋房叠排房源面积段在142-151平方米之间。

        位于文晖板块的朗诗熙华府,也是纯改善产品定位,主力户型面积约为113-136平方米之间,预计将于3月份首次亮相。

        据统计,截至2月8日,2017年杭州主城区全新住宅项目(含商住)共有41个(全新项目供应是指已出让但未领过预售证的全新项目)。目前多个项目已确定将打造为高端纯改善项目。

        去年大热的庆隆单元,目前已有滨江、首开、金茂、融信等房企入驻。从目前对外公布的消息看,除了已经亮相的滨江锦绣之城外,另外几个项目的定位也均为中高端改善型。其中首开联手金茂拿下的地块,目前虽未正式对外公布户型配比,不过已确定将引入金茂最高端的金茂府系,面市后单价也将在5万元/平方米以上。

        绿城拿下的潮鸣单元地块,即凤起潮鸣项目,定位为顶尖城市豪宅,预计将于5月底开放样板房。原味精厂地块也已对外公布案名为滨江保利翡翠海岸,该项目将融汇滨江第四代华宅体系和保利第五代居住产品之精华,主力户型为129-212平方米。融创位于景芳三堡单元的涌清府项目,在户型设置上也未设置传统的90平方米,预计售价在5万元/㎡左右。

        “市中心大户型化的趋势会越来越明显。”有业内人士直言。从目前的情况来看,一些紧邻市中心的板块在产品打造上,也开始有项目减少小户型配比,甚至直接走纯改善路线。

        对此,多位业内人士分析,就目前市场行情来看,大面积的改善户型对比同一区域内的90平方米小户型存在明显溢价,而且小户型的开发成本并不比大户型低。因而,同等情况下开发商们也会更倾向于配备更多的高溢价产品,加上市场上改善型需求的增加,也一定程度上给了开发商做大户型产品更足的底气。

        从2016年杭州市区新建商品住宅户型结构分析,100平方米以上户型房源占比42%,比2015年增加了3个百分点,增长集中在100-140平方米的初次改善型房源户型区间,其中主城区面积在100-140平方米的房源签约占比较2015年上浮5.4个百分点。

        小户型库存越来越少 且分布不均

        据透明售房研究院数据统计,截至2016年年底,上城、下城、之江90平方米以下的住宅库存套数占比均不足20%,西湖、拱墅、滨江的90平方米以下住宅库存套数占比在40%以下,主城区范围内仅江干和下沙两个区域的90平方米以下住宅库存套数占比超过40%。

        具体到板块,各大板块的情况也是不尽相同。以市中心板块为例,有90平方米及以下小户型房源在售的板块主要集中在湖墅板块的凯德湖墅、华家池板块的世茂天宸和绿地华家池印等项目上。透明售房网数据显示,凯德湖墅目前可售的小户型房源主要集中在去年12月份推出的3号楼上,约有40多套房源。该幢楼为折现处理的保障房,主力户型面积为52平方米和62平方米。华家池板块的华家池印小户型房源则显示还有100多套可售,不过单价较高,目前整体成交均价约为5万元/平方米。附近的世茂天宸也显示还有10套左右的小户型房源可售。 申花、钱江新城等热门板块内90平方米左右的户型房源则处于空白阶段。

        不过在丁桥、长睦、桃源、三墩北、城东等板块区域内小户型选择性则相对较多。其中丁桥华丰板块内,阳光城翡丽湾、龙湖武林九里等项目的房源选择仍较多。三墩北、桃源等新兴板块内,目前多数项目也主打刚需型产品。此外,城东新城板块内这类户型房源选择也较多,阳光城普升、万科中央公园、滨江德信东方星城、天阳文晖等项目都还有存量,今年即将亮相的新项目新天地金色**也设置了小面积段的户型房源。

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