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[楼市] 美国买房,到底买什么样的好?

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    2016-10-28 09:02
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2017-2-15 08:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
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        海外投资可以说是时下最热门的话题了,现在国内大部分投资者对于美国房产投资也非常认同,也一心想要拥有一套属于自己的美国房产,但是当很多人开始深入了解美国房地产的时候,他们开始纠结了,纠结什么呢?

        纠结一:到底是在一线城市买,还是二三线城市买呢?

        纠结二:到底是选择别墅还是选择公寓呢?

        纠结三:是不是买一个评分较高学区房,以后可以让孩子上公立学校呢?

        在犹豫中时间一天天过去了,眼睁睁看着房价涨上去了。心里默想还是等房价降降的时候再说吧,最终的结果是没买成,房产顾问的电话也开始懒得接了。相信很多人心中都有过这些想法。

        那下面为大家的疑问逐一进行解答:

        纠结一:一线城市or 二三线城市?

        当然一线城市的投资成本相对于二三线来讲要高出很多,但是小编建议:尽量不要选择佛罗里达州例如奥兰多等旅游城市,尽管房价很低25万美金左右,但出手将会有很大的问题。

        对于房地产来讲,无论是国内还是国外,其核心就是地段。重点强调三遍location,location还是location。我们可以对比一下美国,英国,加拿大,澳大利亚,中国,这几个比较典型的国家,它们的一线城市近二十年来房价中位数的涨幅来进行比较,通过比较可以发现,这些国家的一线城市的房地产市场平均涨幅都要远远高于二三线城市。这也就解决了我们的第一个问题。

        那什么是核心地段呢?那我们讲纽约曼哈顿的华尔街是核心地段,伦敦老金融城是核心地段,多伦多CN tower 附近是核心地段,悉尼的东南区悉尼歌剧院附近是核心地段,北京国贸是核心地段,上海陆家嘴是核心地段,我们似乎找到一些线索了,无论任何国家,其核心地段都有一个共同特点:财富聚集地。当然一线城市的投资成本相对于二三线来讲要高出很多,但是小编建议:尽量不要选择佛罗里达州例如奥兰多等旅游城市,尽管房价很低25万美金左右,但出手将会有很大的问题。

        美国买房,到底买什么样的好?

        纠结二:很多人都说买别墅好,因为:

        1.别墅可以拥有一块自己的土地,而且是永久产权,可以进行家族传承;

        2.别墅没有管理费用,节约成本;

        3.别墅一般都是三房或四房,可以获得更高租金,说不定未来一家子可以过去住。

        那下面我举身边的一个真实的案例,也许可以帮助大家做出一些判断:

        因为小编有过海外留学的经历,所以在美国当地有不少做地产经纪的同学。其中有一个朋友william,其实他很早已经移民到美国了。大概在2011年,美国房地产行业刚刚经历次贷危机,处于不温不火的状态,所以他决定回国开展美国地产的业务。于是他只身一人回到北京,把在美国当地的住所托给一位同样也是做经纪人的朋友来帮他出租打理。不到一个星期,就有一个中年白人来看房,而且很痛快当场就签下了一年的租约,甚至都没有讨价还价。两人都非常高兴。一年过去了,2012年美国房产市场开始复苏,他在国内也做的风生水起,他往返美国的次数也多了,所以他就不打算出租了。后来他回到美国的家中收拾整理,重新布置一下。当他回到家中,看到院子中半人多高的杂草,他都快哭了,几乎都认不出这是自己家了。再往里走,打开信箱,厚厚的一堆信封,里面都是政府给寄来的罚单,他赶紧擦干泪水,飞速拿出电脑,登入政府网站补缴了罚款,大概是5000美金这样子。后来他问朋友才知道,后半年他的朋友因为忙一直没空去查过房屋的状态。后来跟邻居打听才知道,租住在房子里的人不是白人,而是1对带了3个孩子的印度夫妻。

        我们经常看美剧的人都知道,美国家庭会经常更换自己的住所,尤其是一些低收入家庭。当我们面对这些租客的时候要格外小心,运气不好的话,碰到赖着不走情况也很多,有时还真拿她们没办法,因为在美国弱势群体是受保护的。总结:房屋出租筛选租客是关键.

        虽说别墅没有高额的物业管理费用,但是需要自身付出时间成本去自己管理,比较费神费力,聘请专业的维修工人也需要付出高昂的费用,每小时几十美金也是正常的。

        别墅的出租回报率相对公寓低一些,通常在3%左右,通常来讲离市区越近的地段,租金越高。但是别墅的目标租客群体以中等收入以下家庭群体为主,公寓离市区较近,以高级白领和单身群体为主,相对租金回报较高。从租金回报率这点来讲公寓略胜一筹。

        美国买房,到底买什么样的好?

        纠结三:是不是买学区房,以后可以让孩子上免费公立学校呢?

        很多打算把子女送出国留学的家长可能会受到一些不良中介的误导,误以为买学区房就可以上所在所区的公立学校,其实不然。因为美国的公立学校只有持有美国绿卡或美国当地公民的子女才可以就学。但是私立学校就没有这种限制。而且当地中产以上家庭也更愿意花高价钱让孩子去好的私立学校就学。所以抱着为了让孩子就读免费公立学校而买房的海外投资者需要注意这一点。

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