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[楼市] 房产指标回落意味房价普涨结束 楼市分化加剧

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    2016-10-28 09:02
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    发表于 2016-8-18 09:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
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            房地产多项指标回落,只是意味着房价普涨阶段的结束,同时意味着楼市分化的加剧。热门城市和热门地段总会择机回温的格局并未改变。

      近日,国家统计局发布7月份房地产开发投资和销售情况。在开发投资端,房地产开发景气指数再度下滑至94.01,比6月份回落0.39点。今年1月至7月,全国房地产投资增速比1月至6月回落0.8个百分点,其中住宅投资增速大幅回落1.1个百分点。在销售端,1月至7月,商品房销售面积增速比1月至6月回落1.5个百分点,销售额增速回落2.3个百分点。

      多项关键指标回落,预示着房地产市场在总体上已接近顶部。在下半年,楼市很可能出现逐渐下行的趋势。这背后,部分缘于一线城市和一些二线城市收紧了调控绳索,提高了楼市开发和销售的门槛;部分缘于一些楼市火爆上涨后,市场有调整的要求。特别是“地王”频现和三四线城市楼市库存仍居高不下,抑制了企业的投资热情。

      楼市适当降温,对宏观面来说是一件好事。过去楼市的发展和楼价持续上涨,曾阶段性地具有多赢效应:地方政府可获得巨额土地财政收入,银行可获得可靠的房贷利润,早期购房者可改善居住状况和财务状况。但是,这种阶段性的多赢效应,正被越来越严重的负面效应覆盖。一方面,房地产市场的过热不止一次导致资金严重错配,使其他实体经济得不到足够的资金支持,加大了产业失衡的严重程度和产业结构调整的难度。另一方面,住房消费和投资压抑了居民的日常消费需求,加大了企业成本。有调查表明,房价高涨,已成制约企业发展的三大因素之一。华为深圳搬迁的传闻,充分表明了楼市对企业造成的困扰。此外,一线和二线城市的虹吸效应,导致三四线城市“鬼城”频出,楼房积压严重,造成极大浪费,弱化了经济发展的可持续能力。

      正是看到了房地产畸形发育的风险,政策面近期明确提出“抑制资产泡沫”,并坚持稳健的货币政策。7月份,在适度宽松的一片预期中,M2同比增速只有10.2%,远低于13%的年均水平,或许折射了决策层的审慎考量。这一考量不可能与房地产市场无关。

      不过,现在就把房地产开发投资与销售增速的回落,视作房地产市场反转的信号,还为时尚早。与货币政策的稳健相比,对房地产市场的具体调控,要灵活得多。因城施策是目前房地产市场调控的主调,一二线城市与三四线城市的房地产市场,有着泾渭分明的政策待遇。这也意味着,那些有居住和投资价值,而在本轮周期中上涨幅度不大的二线城市,政策未必会收紧,杠杆也未必会调整。此外,过去的调控史表明,对一线城市和热门二线城市实施的限购措施越严格,未来的反弹也越强烈。即使现在遏制住了房价,但长期看未必能持续。这是地区发展差异、环境差异决定的。

      因此,房地产多项指标回落,只是意味着房价普涨阶段的结束,同时意味着楼市分化的加剧。热门城市和热门地段总会择机回温的格局并未改变。真正的改变,要等待更基础性的环境变化。比如土地财政弱化、实体经济的财富效应充分显现等等。显然,这需要时间。(特约评论员 徐立凡)

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